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齐鲁证券房地产的几种归宿

2019-09-20

  齐鲁证券:房地产的几种归宿 类别: 机构: 研究员:

  [摘要]

  投资要点房价大幅下跌:房价大幅下跌将会带来资产负债表衰退资产价格发生狂跌使得企业负债超过其资产,为了保持生存,企业把目标从“阳态”世界的利润最大化转变为“阴态”世界的负债最小化,构成了资产负债表衰退,进而致使流动性陷阱发生,货币政策失效。

  日本是因为房价大跌而发生资产负债表衰退的典型国家,房价大幅下跌使企业部门和家庭部门去杠杆的过程持续多年,由于财政政策缺少连续性,日本经济一直没有出现像样的复苏,经济堕入通货紧缩和需求萎缩的恶性循环。

  房价小幅下跌:价格小幅下跌有利于房地产市场回归健康房价下跌有利于库存清算和淘汰产能,防止泡沫越积越大;房价小幅回落也会在一定程度上促使价格向公道水平回归,有利于降低两极分化和社会矛盾,促进社会稳定。

  韩国上世纪80年代后半期产生的房价暴涨引发的房地产调控使韩国房价指数在3年时间里下降了13.3%,较大的供需缺口和新的政策机制使得韩国房地产投资在房价结束快速下跌期后出现了快速的回升,进而带动了经济的复苏和股市的回暖,因此房价小幅下跌对经济的冲击是短暂而有限的。

  房价基本稳定:地产价格基本保持稳定有利于经济的增长作为具有投资属性的商品,让房价保持平稳的办法主要有以下几种:1.去除或限制其投资属性;2.避免供需失衡;3.行政限制其涨幅。在过去的历史中,只有少数国家做到了对房价的有效控制,其中有代表性的国家是德国及90年代中期的韩国。

  德国房价保持稳定得益于以下几个因素:多方式增加供给、公正的第三方公正的价格评估体系、严厉的法律以及限制投机的税收政策。通过以上几个手段,房地产的投资属性基本已经被去除,仅保存了房屋的居住功能,使住房与医疗、教育等一样得到政府保障;德国也因此尽量减少了经济内部蕴藏的风险,乃至外部的风险也能被降低到最低程度。

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